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房价房租上涨的前兆来了!央行降准叠加个税改革,1+1等于3

2018年06月30日 03时59分 来源:老钱庄财经
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  一、央行降准了。

  6月24日,中国央行7月5日起定向降准:可释放资金约7000亿。目前投资市场没什么好的投资项目,先比较而言,买房是最保值的项目,很可能这部分钱要流入房地产。

  二、个税改革

  在最新的税改方案中,有一句话特别有意思。

  增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。意思就是说,房贷利息可以用来抵扣个税。

  工资越高的人,个税压力就会越大,现在告诉你买房的房贷利息可以抵扣个税,买房喔,听清楚了,是贷款买房喔。

  而且总价越高,贷款年限越长,抵扣的个税就越多。

  从这个角度来看,个税改革是会刺激买房需求的,特别是那些喜欢买房的中产高收入者。

  即使不放开限价,不推高房价泡沫也能制造需求,继续让资金涌入楼市,保住房价。只要房价保住了,只要钱继续往楼市里蹦跶,汇率根本不是事儿。

  现在汇率贬值也是监管能够容忍的,是为了防风险做出的妥协,放水是有代价的,不然国内的雷就炸得更响了。

  只要房价保住了,经济就不会出大问题,什么行业都在盯着楼市干活。

  学着央妈说一句,杠杆是要去的,但是要把握好节奏和力度。

  现在,监管还是想走钢丝,既不想一步到位的硬着陆,也不想放弃之前付出的所有努力。

  你提出的问题是:房租上涨会使“以租养房”现象产生吗?

  叶师的答案是不会。

  为了回答这个问题,我们首先看看我国房地产市场的政策导向

  房地产近几年一直是我国经济中最难以预测的因素,也是我国经济政策调控的重点之一。

  以抑制房价的过快增长、防止房地产泡沫为重点的调控是近几年的政策主流和主导方向。其中,加快房地产租赁市场的发展,强化房子是用来住的是其中重要的内容。

  但是在房地产价格控制、加快住房租赁市场的建设时,却出现了房租上涨的现象,这与政策导向并不一致。所以,房租上涨虽然会使“以租养房”现象有所加强,但是现实中却是很难做到。

  其次,我国的房产租售比仍然偏低,这对于“以租养房”是极其不利的

  一般来讲,在欧美国家,住房购买价格一般是年房租价格的8—12倍,也就是8—12年的房租可以购买一套住房,也就是租售比8—12%;而我国的房租整体偏低,即使是目前房租有所上涨,但是仍然偏低,以前一线城市的租售比为1%,也就是说要靠租金养房收回成本需要100年,而你的房产的期限才70年;现在有的地方租售比达到了2%,也需要50年的租金才能收回成本。所以以租养房在成本上是不划算的。

  其三,是我国的目前房地产调控政策不支持

  我国目前对房地产实行了严格的、全方位的调控措施,限购、限售、限贷、限价,还有保障房建设、租赁房建设等,对稳定房地产市场价格起到了重要的作用,虽然短期内租房价格会上涨,但是以我国历史的文化传统,房租价格仍然可能会受到租房需求减弱、租房市场供给增加的压力,所以你要“以租养房” 你要面临以下几个条件的约束:

  第一你要有购房资格,没有购房资格不可能去做“以租养房”

  第二你要有巨大的资金投入,即使你有在购房资格,那么第二套售房的首付50—70%,你的资金投入是巨大的

  第三是如果你需要贷款,那么现在的住房贷款利率很高,大部分已经上浮到30%以上接近6%,已经很高了

  第四是现在购房贷款额度控制非常严格,一些银行已经基本暂停了住房购买贷款。

  其四,我国房地产未来政策的不确定性

  比如房地产税什么时候开始?房地产税的征收方式和比例?未来的房地产调控措施是什么?都直接影响到“以租养房”的不确定性,而如果那时候你要出售,可能会有经济损失。

  所以,“以租养房”的逻辑是建立在住房价格会持续上涨上,而现实却是具有很大的不确定性,所以“以租养房”基本上是不可行的。

  文/叶氏炼金

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叶良辰:国家认证CFP理财规划师,CCTV2市场分析室特邀分析师,从业十数年,盘感敏锐,着眼于市场结构理论,构建享誉业内的“轴”理论,该理论成为初级操盘手的入门教材,现致力于帮助投资朋友更进一步,在这个市场中稳定收益。

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